PPN DTP Rumah, Transaksi Lintas Tahun yang Tidak Terjangkau Insentif? (PMK-60/2025 dan PMK-90/2025)

Fasilitas PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP) perumahan adalah salah satu kebijakan stimulus ekonomi. Ukuran keberhasilannya bukan sekadar ada atau tidaknya insentif, tetapi apakah insentif tersebut benar-benar menjangkau transaksi yang secara ekonomi ingin didorong.

Di lapangan, ada pola kasus yang menarik sebagai isu tax policy sekaligus tax controversy, yaitu suatu transaksi jual-beli rumah terjadi pada dua tahun yang sama-sama menyediakan PPN DTP, tetapi justru tidak memperoleh fasilitas sama sekali.

Contohnya, AJB ditandatangani November 2025, sementara pembangunan selesai dan serah terima fisik (BAST) dilakukan Februari 2026. Dari perspektif bisnis properti, skenario ini wajar. Penjualan akhir tahun lazim membuat serah terima bergeser ke awal tahun berikutnya.

Permasalahannya muncul ketika syarat insentif dibatasi sangat ketat per periode. Dalam PMK 60/2025, fasilitas berlaku untuk masa pajak Juli–Desember 2025 dan menuntut AJB/PPJB lunas serta penyerahan hak secara nyata untuk menggunakan atau menguasai rumah terjadi dalam rentang 2025 yang sama, dan dibuktikan dengan BAST. Saat proyek bergeser ke 2026, insentif berlanjut melalui PMK 90/2025, namun dengan logika periode yang berdiri sendiri. AJB/PPJB lunas dan penyerahan hak secara nyata juga disyaratkan terjadi dalam periode 2026 serta dibuktikan dengan BAST.

Di titik ini, transaksi AJB November 2025 dan BAST Februari 2026 berisiko jatuh di celah dua peraturan. Transaksi tersebut dianggap tidak memenuhi PMK 60/2025 karena BAST terjadi di luar tahun 2025, dan tidak masuk PMK 90/2025 karena AJB dilakukan sebelum 2026. Fasilitas PPN DTP ada di dua tahun, tetapi transaksi tersebut tidak punya jalur administratif untuk tercakup ke salah satu aturannya.

Isu utamanya bukan tentang kepatuhan dan bukan rekayasa. Yang terjadi adalah mismatch antara siklus bisnis properti dan desain insentif yang rigid tanpa mekanisme transisi.

Risikonya yaitu Developer bisa terdorong mengejar BAST administratif demi memenuhi periode insentif, meskipun progres fisik belum ideal.

Secara hukum positif, pemerintah memang berwenang menetapkan syarat fasilitas secara ketat, karena fasilitas adalah pengecualian dan bukan hak yang bersifat otomatis. Namun dari perspektif kebijakan, pertanyaannya sederhana, "Apakah stimulus masih efektif ketika transaksi yang secara substansi berada dalam era insentif justru gugur karena batas tahun administratif yang tidak menyediakan mekanisme transisi?"

Ruang perbaikan menurut saya bukan memperluas fasilitas menjadi tanpa batas, tetapi menambah ketentuan transisi yang terukur untuk transaksi lintas tahun ketika dua periode berurutan sama-sama memberikan insentif, dengan kriteria objektif yang ketat untuk menutup peluang abuse.

Isu ini bukan soal meminta keringanan dari peraturan. Menurut saya, ini soal memastikan insentif fiskal bisa bekerja sesuai tujuan kebijakan.

-- Fathah Oscar

Tax Consultant at Saran Solusi